פסק-דין בתיק ת"א 6225/04

הנה חלף דור מאז חתמו הצדדים על הסכם למכירת מקרקעין, וטרם בוצע ההסכם!

התביעה הינה למתן פסק דין הצהרתי לפיו כל ההסכמים (הראשון משנת 1968), שנחתמו בין הצדדים, בקשר עם מכירת חלקת קרקע הצמודה לבית התובעים, לנתבעים - בטלים לאור הפרתם, וכי אין מקום להורות על השבת התמורה, לאור הסכמה קודמת שקיבלה תוקף של פסק דין וכן סעדים נילווים נוספים. לפני אף תביעה שכנגד בה עותרים הנתבעים לחייב את התובעים בהחזר כספים ששולמו למינהל, לעיריה, דמי שכירות ראויים, החזר הסכום ששולם על פי פסה"ד הקודם וכן פיצוי בגין עוגמת נפש.

השתלשלות האירועים בואכה תובענה זו :

1.         בקליפת אגוז, אתמצת את התנהלות הצדדים במשך 36 שנה עד הגשת תובענה זו. התובעים (אילנה ויורם זינגר, להלן: "זינגר") הינם בעלי הזכויות בחלקה 1  (קודם מגרש 9) בגוש 30408, הממוקמת ברח' שמריהו לוין 44 ירושלים (להלן:" החלקה" ). זינגר בנו על החלקה את ביתם, אולם לא ניצלו את מלוא זכויות הבניה בחלקה, לפיכך חיפשו קונה אשר ירכוש את יתרת הזכויות בה. הנתבעים (אלברט ומאיר עזרי, להלן: "עזרי"), התעניינו, לדברי זינגר, לרכוש את יתרת החלקה על מנת לבנות דירה לאביהם, ובשלב מסוים מאיר עזרי העביר זכויותיו לאלברט עזרי.

ביום 12.7.68 נחתם הסכם בין זינגר לאלברט עזרי, לפיו, התמורה בגין מחצית החלקה עמדה ע"ס 18,000 ל"י, אשר שולמה במועד חתימת ההסכם (להלן: " הסכם המכר"). לטענת זינגר הובהר לעזרי שיתרת השטח לבניה הינו 10%, המשקפים בניה בשטח של 48 מ"ר, וכי אלה הסכימו הואיל והמטרה הייתה לשכן שם את אביהם. משלא נעשה דבר ביחס לרישום הזכויות על שם הרוכש, ובניה על יתרת החלקה במשך שנים אחדות, פנו זינגר לעזרי בדרישה לבצע את דרישות המינהל לשם העברת הזכויות, ומשלא נעשה הדבר, הודיעו זינגר לעזרי ביום 18.8.80 על ביטול ההסכם, וצירפו להודעה שיק עבור השבת התמורה. השיק הוחזר להם ע"י נתבע 1 (אלברט עזרי) שהתנגד לביטול. כעבור 10 שנים (דהיינו 12 שנה לאחר חתימת הסכם המכר) רשם עזרי הערת אזהרה לזכותו בלשכת רישום המקרקעין (להלן: "שלב א'"). ביום 26.5.91 הגיש נתבע 1 כנגד זינגר תביעה לצו עשה (ת.א.(י-ם) 317/91), וביום 29.9.91 הגישו זינגר תביעה שכנגד, בה תבעו את הנזקים שנגרמו להם, לטענתם, עקב אי ביצוע חוזה המכר ע"י עזרי.  בסופו של פרק זה ביחסים בין הצדדים, הגיעו הצדדים להסדר פשרה שנחתם ביום 20.2.92, וקיבל תוקף של פסק דין באותו יום (להלן: "הסכם הפשרה" או "פסק הדין"). הסכם הפשרה כלל תנאים שמטרתם לקדם את העברת הזכויות, ונקיטת ההליכים לקבלת היתר בניה ובניה המתוחמים בזמן (להלן: "שלב ב'"). כך חלפו מספר שנים והבית שאמור היה להיבנות על ידי עזרי לא נבנה. בתווך, הצדדים נפגשו ורק ביום 24.12.96 נחתם הסכם נוסף ביניהם, שמטרתו הייתה לקדם את ביצוע פסק הדין (להלן: "הסכם הביצוע") (להלן: "שלב ג'"). אף אחרי שלב זה לא התקדם ביצוע ההסכם, וביום 16.11.98 הודיעו זינגר לעזרי על ביטול ההסכמים שנחתמו על ידי שני הצדדים בכל השלבים הנ"ל. שוב נמשכה התכתבות בין הצדדים, ובין היתר טענו עזרי כי לא ניתן לבנות על החלקה על פי התב"ע הקיימת, הואיל ונותרו מספר מועט של מטרים לבניה. משלא הגיעו להבנה נוספת הוגשה על ידי זינגר התביעה דנן, ואילו עזרי הגישו תביעה שכנגד.

המחלוקת בין הצדדים

2.         הצדדים חלוקים בשאלות מי אחראי או אשם באי העברת הזכויות במחצית המגרש על שם עזרי, האם ישנה לכך השלכה על נושא הבניה, בין היתר בשל הדילמה שבקבלת היתר בניה בהליך " הקלה" בשונה מהליך של " שינוי תב"ע" (תכנית בנין ערים). כן חלוקים הם באם תוכניות הבניה הוגשו במועד, האם עזרי שילמו את דמי היתר שדרש מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל"), ובתוך כך מי מהם הפר את ההסכמים בשלבים הנ"ל. בהמשך טוענים שני הצדדים לנזקים, עזרי אף עותר להשבת סכומים נוספים שהוציא במהלך התקופה. טיעוני הצדדים ארוכים ומפורטים, ובמטרה שלא להאריך ולהציג את הטיעונים והראיות שכל צד נסמך עליהם, ואח"כ לדון בהן, כמקובל במקומותינו, אדון בסוגיות המצריכות הכרעה, תוך שילוב עמדות הצדדים.

דיון

הרקע לחתימת הסכם הרכישה בשלב א'

3.         ביום 10.9.63 חתמו זינגר עם המינהל על הסכם חכירה לגבי החלקה, והחלו לבנות את ביתם. משלא יכלו לסיים הבניה מסיבות כספיות פנו לקק"ל, שהינה הבעלים של הקרקע, בבקשה לקבל רשותה להעברת מחצית החלקה לצד שלישי. קק"ל אישרה הבקשה, תוך התנייה כי יש להפנות את הקונה למינהל על מנת שיקבע את מחיר הרכישה ואת זהות הקונה. כך מקובל היה באותם ימים, וכפי שעולה ממכתב מר מנדלבום מהמינהל מיום 11.1.65 (מוצג נ/2). במהלך 1964 קק"ל שלחה אל זינגר 3 קונים פוטנציאליים, וביניהם מר ציון עזרי ז"ל, אביהם של עזרי שהגיע עם בניו, והוא שחתם עם זינגר על זכרון דברים ושילם מקדמה. זינגר טוענים כי טרם חתימתו הם הודיעו לקונה בדבר אחוזי הבניה שנותרו. נקודה זו, כיום אינה מעלה ואינה מורידה לאור השלבים המאוחרים יותר ביחסים בין  הצדדים, כפי שנברר להלן.

חתימת הסכם הרכישה אף היא התעכבה במשך כשנתיים לאור פטירת אביהם של עזרי, ועד שהוצא צו ירושה. חרף זאת לא היה שום שינוי כאשר מחצית התמורה שולמה עם חתימת הסכם הרכישה.

בין שלב א' לשלב ב'

4.         אף לאחר חתימת הסכם המכר, חלפו שנים בלא התקדמות ממשית, חרף שלטענת זינגר הם עשו כל המוטל עליהם, וחתמו על כתב ויתור להעברת זכויות החכירה, ושלחו תזכורות בנדון. משחלפו כ-12 שנה, הודיעו ביום 18.8.80, כאמור לעיל, לב"כ עזרי באותה עת (עו"ד טוקטלי) על ביטול ההסכם. כך חלפו עוד 10 שנים בחוסר מעש (עדות עו"ד מוריה ב"כ עזרי דאז - פרו', 67).

הצדדים אף היו חלוקים בשאלה מהו הגורם לעיכוב, ובמי הוא תלוי שכן במינהל הקשו על עזרי בשל העובדה שהנכס  היה עדיין רשום על שם זינגר.

הגב' זינגר העידה על כך כדלקמן:

"ש. בגלל שחשבתם שבחוזה כתוב שעזרי יטפל לכן לא ניגשתם למינהל?

ת. היה שלב שבו הלכנו למינהל וסירבו לענות לנו משום שהאדם שצריך לטפל בזה הוא מר עזרי.

ש. מתי?

ת. אני מעריכה שזה היה השנת 70'-72' והיו מקרים נוספים שהלכנו לשם.